"회사는 당신을 책임지지 않는다."
당신이 잠자는 동안에도 던이 들어오는 방법을 찾아내지 못하다면, 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.
- 워런 버핏 Warren Buffett -
제목을 보자마자 월급쟁이가 부자가 될 수 있는가? 하는 의문이 먼저다.
얼마나 열심히 하든 안 하든 매달 내 통장에 꽂히는 금액은 매달 똑같다. 위로 올라가고 싶은 욕구 혹은 회사에서 자아실현을 하고 싶은 마음이 없는 나는 그래서 열심히 하지 않는다. 뭘 해도 뭘 하지 않아도 똑같은데 굳이 무언가를 할 이유가 없지 않은가.
이렇게 월급의 노예로 찌들어 가고 있는 나에게 저자는 월급쟁이도 부자가 되어야만 한다고 주장한다.
부자되기가 어디 쉬운가? 근데 되어야만 한다고?? 왜???
월급쟁이나 사업가나 백수나 똑같이 늙기 때문이다. 노후는 누구에게나 닥쳐오는 현실이니깐 부자가 되어서 길어진 은퇴 후의 삶을 안정적으로 살아내라는 말이다.
맞다. 어디 늙지 않는 사람이 어디 있는가. 노화를 기준으로 보자면 이미 늙은 사람, 늙고 있는 사람, 앞으로 늙을 사람. 이렇게 나눌 수 있다.
난 그 중 어디에 속해 있을까? 아마도 늙고 있는 중.... 갑자기 서글픈 마음이 드니 그만하고 책의 내용을 살펴보는 게 좋겠다.
저자의 투자 대상은 '부동산' 이다.
중에도 1. 20~30평대 중소형 아파트 2. 위치는 경기도 내 3. 가장 중요한 건 매매가와 전세가 차액이 작은 매물
한마디로 갭투자 전문가.
이런 투자에서 성공하려면 지역과 물건을 보는 안목이 중요하다.
일단 지역을 선정해 보자.
1. 전세가율과 가격
신규 입주 물건이 압도적으로 많지 않고, 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 현장에 나가서 자세히 지켜보자.
2. 투자금의 규모
'조인스랜드부동산' 사이트에서 전세가율이 85% 이상이고 매매가와 전세가의 차이가 3000~5000만 원가량인 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 선정한다.
3. 입주물량 & 미분양
이 부분을 고려하는 것은 역전세나 가격 하략을 피하기 위해 꼭 알아야 하는 것이다.
'부동산지인' '호갱 노노' '아파트 실거래가' 앱을 활용하여 1,2번 사항에 맞는 지역의 신규 입주 물량, 미분양 등에 대해서 파악한다.
미분양이 눈에 띄게 줄어든다는 것은 공급 부족이 현실화되고 있는 단계이다. 그 반대라면 공급과잉을 생각할 수 있다.
나 같은 초보라면 내가 현재 살고 있는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고 부동산 가격에 대한 감을 잡아 보자.
위와 같은 과정으로 관심지역을 정했다면 주기적으로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위부터 1~4단계까지 좁혀 가보자.
아직은 무슨 소린지 모르겠다. 일단 성공적인 투자란 싸게 사서 비쌀때 파는 게 아닌가?
부동산이라는 실물 자산으로 그 진리를 실현하기 위해서는
- 저평가된 단지나 물건을 찾는데 전력을 다하라.
- 건물보다는 입지(직장, 교통, 정주환경, 학군 등)를 고려해야한다.
- 투자금이 적게 들어 실패해도 리스크가 적어야 한다.
결국 적은 돈으로 싸게 사서 비싸게 팔거나 자산을 유지하라는 말이다.
이럴 때 꼭 나오는 말이 있다. '말은 쉽다....'
이러한 투자 행위를 반복하다 보면 결국 시스템이 구축된다고 한다. 이 시스템 구축을 위해서 계획을 세워야 하는데
1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액을 계산
3단계 : 채다 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 하는 주택 수를 계산
4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.
저자가 400페이지 넘는 책에서 내내 하는 부자가 되는 방법론을 간단히 설명하자면,
" 3억 원짜리 아파트를 매입한 뒤 2억 5000만 원에 전세 임대를 놓으면 투자금이 5,000만 원으로 줄어든다. 그렇게 1년 뒤 아파트 가격이 3억 3,000만 원으로 올랐다면 투자금 5,000만 원, 수익은 3,000만 원이므로 수익률이 60% (3,000만 원/(3억 원 - 2.5억 원) × 100%)가 되는 것. 이러한 부동산을 10채 이상 가져라. 너의 노후는 비참하지 않을 것이다. "
너무 서두르지 않아야 할 것이다. 그리고 꼭 투자를 부동산으로 해야만 하는 건 아니다.
다양한 투자방법을 고려하고 본인의 성격이나 성향이 부동산에 적합할 것 같다면 돈을 모으고 그동안 공부도 꼼꼼히 해라. 그리고 실행하라.
나의 노후를 위한 투자이니 용돈 벌이식으로 샀다가 팔았다가 하지 말아라. 인생은 길다. 길게 보자.